北京小区采暖费按建筑面积收取是否合理的问题，这是一个长期以来存在争议的话题，涉及到公平性、成本核算、技术可行性和历史习惯等多个方面。我们来分析一下其合理性和争议点：

合理性/支持点

1. 操作简便，成本低：

   • 建筑面积是房产证上明确记载的数据，易于获取和核实，无需额外测量。

   • 收费计算简单，管理成本最低。无论是供热公司还是物业公司，执行起来都非常方便。

   • 避免了因测量实际供暖面积（使用面积或套内面积）可能产生的纠纷和额外测量成本。

2. 历史沿革与政策规定：

   • 北京（以及中国北方很多集中供暖城市）长期以来都采用按建筑面积收费的模式，这已成为一种惯例和政策规定（例如《北京市居民供热采暖合同（按面积计费版）》示范文本）。

   • 政策制定之初可能主要考虑了简便性和可操作性。

3. 涵盖公共区域热耗分摊：

   • 支持者认为，集中供暖不仅为住户室内供暖，也需要为建筑物内的公共区域（如楼道、电梯间、管道井等）提供热量以维持一定的温度，防止管道冻裂。按建筑面积收费，相当于将这部分公共区域的供暖成本也分摊给了所有业主。

   • 建筑面积包含了公摊面积，按此收费在某种程度上被视为对这种“公共热耗”的补偿。

争议点/不合理之处

1. 未体现“谁用热、谁付费”原则：

   • 这是最核心的争议。建筑面积包含了墙体、阳台（未封闭或未供暖）、公摊等并未实际安装散热器或消耗热量的部分。业主为这些没有享受到实际供暖服务的面积支付了费用，被认为是不公平的。

   • 例如，同样建筑面积的住户，如果公摊比例不同（塔楼通常公摊大，板楼公摊小），或者户型导致墙体面积占比不同，他们实际的有效供暖面积差异可能很大，但缴费却相同。

2. 对实际使用面积小的住户不公平：

   • 有效使用率低的户型（如得房率低、墙体厚、不规则的户型），其实际享受到供暖服务的面积占建筑面积的比例小，却要支付与同建筑面积但有效使用面积大的住户相同的费用。

3. 未考虑实际用热量和节能行为：

   • 按面积收费是“包月制”，无论住户实际在家时间长短、是否节约用热（如开窗散热）、是否安装了温控阀调节温度，只要面积相同，费用就一样。这无法激励节能行为，对节约用热的用户不公平。

   • 家里长期无人居住（未报停）或节能意识强的用户，与24小时保持高温、开窗取暖的用户支付相同的费用。

4. 与更公平模式的对比：

   • 按使用面积（或套内建筑面积）收费： 更接近实际享受供暖服务的面积，比按建筑面积更公平。国内一些城市（如天津）采用了这种方式。但界定“使用面积”本身也可能存在争议（如阳台是否计入）。

   • 按热计量收费： 这是理论上最公平的方式，用多少热付多少钱，真正体现“谁用热、谁付费；用多少热、付多少钱”。国家也一直在推广热计量。但这需要每户安装合格的热计量表，对供热系统的设计和运行有较高要求（如必须是分户独立系统），初期投入大，且存在“蹭热”、计量准确性争议、空置房收费等问题。

北京的现状与未来方向

• 现状： 北京目前主流的居民集中供暖收费方式仍是按建筑面积收取。这是由地方政策和供热合同示范文本规定的。

• 热计量推广： 北京也在积极推进供热计量改革。新建建筑普遍安装了热计量装置，部分老旧小区也进行了改造。采用“两部制热价”是常见的过渡方式：

  • 基本热费： 按面积收取（通常占30%-50%），用于覆盖供热企业的固定成本（如管网维护、人员工资等），即使住户不用热或报停，也需要缴纳一部分。

  • 计量热费： 按实际消耗的热量收取，体现可变成本。

  • 这种方式在公平性和可操作性之间取得了一定平衡，但核心的“面积”部分仍然存在上述争议。

结论

• 从操作简便、管理成本低和分摊公共热耗的角度看，按建筑面积收费有一定合理性。

• 但从公平性、精准性以及鼓励节能的角度看，按建筑面积收费存在明显缺陷：

  • 它没有体现实际消耗的热量。

  • 让用户为未享受供暖服务的面积（墙体、部分公摊）付费。

  • 无法激励节能。

  • 对实际有效供暖面积比例小的用户不公平。

因此，普遍认为按建筑面积收费的方式是“简单但不尽合理”，特别是相较于按使用面积或热计量收费。

展望

更公平、更节能的按热计量收费（或两部制热价）是未来的发展方向。但这需要时间、资金投入、技术完善以及相关配套政策的支持。在完全实现按需计量收费之前，按使用面积收费可以作为一种相对更公平的过渡方案，因为它至少去除了墙体、未封闭阳台等完全不供暖或供暖效果极差的面积因素，更贴近用户实际享受的供暖服务范围。

总之，北京目前按建筑面积收取采暖费的方式，主要是基于历史习惯和操作便利性，在公平性和节能激励方面存在不足。用户期待更公平、更精细化的收费方式是合理的诉求。